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突发!楼市格局大洗牌!2022年苏州首批次24宗地块曝光!光园区就有3宗!

周三写稿的 苏州楼市情报 2022-12-01

地产圈中似乎又多了一句话:“拿地是死,不拿地立刻死”。

这种说法确实夸张了些,但也不难看出当下不少房企所面对的困局。可以说,集中土拍是彻底把房企的每一条线都被打散了!

据好地网的数据汇总,2021年苏州全年成交涉宅地总数为75宗,占比59%,总成交建面1144.85万方,总出让金1332.5亿元,其中七成由国企斩获!

图源好地讯江苏


对开发商来说,没有地拍,在市场就没有声音,那就相当于被驱逐出苏州市场。为了活下去,集中出让的时期,地块之间都会被数家房企盯上。

但是,2021年的整体表现我们也都看到了!

火了一个月,又冷了3个月,到了最后一场土拍,因市场大环境,多数房企都不愿意拿地,最终只能由国资托底!

总的来说,今后的土拍,不仅考验房企的财力,更加考验不同规模房企对于优质地块和非优质地块的决策水平了。

接下来,我们就一起来看2022年苏州24宗首批拟出让地块信息,最快在本月就会挂出,可以给买房人和房企一个参考!

据苏州楼市情报不完全统计,2022年苏州各区首批次地块数量情况是:姑苏区1宗、园区3宗、高新区4宗、相城区6宗、吴中区6宗、吴江区4宗。

除姑苏区和园区的地块偏少以外,其它4区地块相差无几。

但也并不是说,姑苏区和园区的3宗地块就没有看点,相反,看点意外的足。


姑苏区


先把视线聚焦在姑苏区的地块,众所周知,如今姑苏区的平江新城在区域内是数一数二的热门板块!


土地供应较多,且在刚刚结束2021年第三批次土拍中,天地源又竞得了其中的一块宅地!楼面价19262元/㎡!


而最新的这宗地块,就位于绿都云起平江旁,与天地源81号地块仅一路之隔。

相比较而言,地理位置更加靠近广济北路,但是距离南面的4号线又更近了一步!

现在平江新城的居住氛围已经初具规模,而等以后住宅用地更加饱和以后,周边的各种配套也都完善起来了,这块地未来的想象力同样也值得期待。

鉴于和天地源81号地块门对门,19262元/㎡的楼面价可以参考,目前周边的楼盘均价都在3.1-3.2万/㎡左右。

工业园区


一直以来,工业园区都以现代化大都市的成熟板块形象示人,区域内可供出让的地块也是极少。


即便有新的住宅用地产生,不用想,一举一动都吸引无数人的关注。2022年园区首批次共有3块地。


分别位于娄葑车坊,先看娄葑,虽然有“城市界面不美观”的诟病,但是还是属于园区的啊。

图源网络


你看前面的朗诗和风熙华雅苑和新希望锦麟芳华,入市短短不到1年时间,如今差不多已经清盘,而且每次开盘,现场都是比较火爆。


由此可以看出,园区在苏州一众买房人心中的地位,城市界面不好又怎样,房子只要属于园区就够了!


这次娄葑待出让的2宗,仍然是连体地块,又是脸对脸,但体量没有新希望和朗诗的面积大。


位置就在星翠澜庭北侧,西侧就是常台高速,这样一来噪音影响也不可避免。


价格方面,参考新希望和朗诗都有32500元/㎡的限价,大致也会在同一水平线。


接下来是车坊板块,新地块位置在朝前路西、蔺谊路北,有星湖幼儿园配套,距离邻里中心也不远,以后将会有浓厚的居住氛围。


另外,值得一提的是,中海车坊地块的规划已经出炉,拟建13栋8-17F洋房+小高层,3米层高,其中洋房产品占比较多,整体户型以改善为主。


再加上,还有前几天刚刚爆出的土地存量,未来的车坊片区,一定会是一个置业大热门!


板块未来的均价预计也会在3.2万/㎡左右,有8号线正在建设中,而城市界面则和娄葑板块差不多!


以前的园区没得挑,今后的园区看样子是要挑不过来了,娄葑和车坊,你会如何选择呢。


高新区


高新区在经过一段时间的发展以来,如今的科技城正值巅峰,而狮山却已经断供了近1年半了,不免让买房人浮想联翩。


而2022年的地块供应,众人期盼的狮山核心好地块终于来了!


首当其冲的就是狮山永和村地块,早在今年3月份,寒山闻钟就官宣要拆迁了!土地性质也被肯定,就是一块绝版居住用地!


何来绝版呢?因为地块的位置确实非常好,首先就在淮海街旁边,距离地铁3号线沙金桥站400米、狮山路站500米。

板块内还有1号线、5号线两条地铁穿境而过,交通十分便捷。

地块出让面积20867㎡,容积率1.8,建筑面积37560.6㎡。

周边还有狮山实验小学、新区实验小学、新草桥中学、新区第一初中等教育资源以及明基医院、苏州大学附属第二医院等医疗资源;

目前,板块二手房价格在4-6万/㎡,由于有限价,那么这块地未来又将是一个倒挂盘!重要性不用多说了吧。


白马涧华山路地块,出让面积46600㎡,容积率1.4,建筑面积65240㎡。


周边有白马涧龙池景区、天池山景区等众多自然景观资源。另外还有一众小区,氛围配套都很不错。

目前,板块内的新房有均价约2.5万/㎡的山云轩、山云庭,以及第三批次供地的两宗地块。

浒墅关桑园路地块,出让面积12667㎡,容积率1.1,建筑面积13933.7㎡。

地块位置紧邻浒东运河,体量不大,1.1的超低容积率适宜打造一线临河、纯低密住宅。



周边有文星小学、高新区第五初中、浒墅关中心小学、浒墅关中学、苏州大学附属第二医院、金辉浅湾商业中心、兴贤商业广场等配套。

目前板块次新房二手房均价在2.4-2.7万/㎡,新房储存比较多,未来的竞争压力也不小。

浒墅关城际路地块,出让面积102000㎡,容积率2,建筑面积204000㎡。


地块三面临河,可享一线水景,紧邻在建中的地铁6号线城际路站,距离地铁3号线惠昌路站800米左右,交通便利。


对面就是板块内著名的“商业四巨头”:开市客、宜家、迪卡侬、永旺,未来逛吃是不用愁了。


周边还有文正小学、文昌实验中学等教育配套。对于一些自住人群来说,浒关板块比较是比较适宜的。


据目前所了解信息,科技城的供应地块没有出现在此次名单中,想必还在消化之中,比如大悦澜庭旁的科村地王,今天刚刚公示规划!


相城区


相城区不用多说,多少次的土拍中都是供应大户,这次的拟出让地块,范围也较广,遍布澄阳、阳澄湖、黄桥等板块。


澄阳地块具体位于蠡塘河路北、澄波路西,周边虽然有苏大第二实验学校、澄阳小学、陆慕高级中学、等配套资源。


但是也还是有城市界面差的缺点,旁边的新盘整体也较多,前有刚刚出规划的中铁四局的澄澜云庭,楼面价10429元/㎡。


也还有中锐星辰四季和弘阳天境上辰,楼面价分别为14169元/㎡和13000元/㎡。


澄阳地块相当于是被夹在正中央,地块拍卖时也可以以上价格作为参考。


太平聚金路地块位于聚金路东、新开路南,周边厂区、荒地较多,城市界面一般。

目前板块内只有中锐花语熙园1家楼盘,其成交楼面价为14521元/㎡,而太平聚金路地块则稍偏一些。


虎丘湿地公园地块具体位于华元路南、虎丘湿地公园东北角,此前调整过控规,明确为商住性质。


就在虎丘湿地公园的东北角,景观资源极佳,距离地铁4号线活力岛站在1.5公里左右。


目前板块新房真不少,有鹿溪雅园2.7万/㎡、四季云景2.7万/㎡等在售楼盘,此外还有保利云上流光等纯新盘,竞争压力不小。


吴中区


吴中区此次也不乏有好地释放,比如太湖新城五湖路北、雷山路西地块,容积率2.2。


正前方就是金融街融悦湾的一期组团,开盘均价在3万/㎡,但是是小高层和高层业态,一定程度上视野有阻挡。


后面则是江南沄著,原先的备案均价是2.9万/㎡,但前不久有过一次大降价。


此外,新地块距离高架口非常近,但是公共交通不方便,距离最近的苏州湾北地铁站起码也有1.5公里。


周边配套齐全,金融街的商业组团以及苏州湾地下空间、歌林公园、永旺等,未来的采购非常便利。


还有郭巷地块,郭巷板块上次的新盘还能追溯到湖西映月。该地块位置更好,紧靠7号线林家潭路站。


北侧一河之隔就是龙湖首开湖西星辰,此前开盘均价2.8万/㎡,目前已经交房。


目前地块周边城市界面也较为一般,工厂遍布,但胜在居住氛围浓厚,日购可到长申、爱琴海等等。


刚需方面,同样还有太湖度假区、以及光福板块可供选择,总的来看,吴中的地块比较平均,改善和刚需都有的选。


吴江区


最后我们再来看看吴江区,改善热门的太湖新城再到吴江开发区以及偏远的盛泽,分布虽广。


但地块数量不多,只有4块,吴江太湖新城就占了两块,一块就在芦荡湖湿地公园南侧,新希望锦麟九里西侧。


还有一块位于绿地半岛印象花园南侧,位置都很不错。



总的来说,从目前的信息来看,2022年首批次供地中有很多好位置的地块,但也有优势不明显的。


基于此,房企们也应该要尽早准备了,免不了一场“战斗”,买房人也可以关注土地具体出让信息,为后期的入手做足准备。


具体土地信息,还要以官方信息为准。眼下,回暖信号明显、贷款审批速度也加快了。


那么,你对于今年即将到来的首批次供地,热度将会如何?欢迎在评论区留言和我讨论。


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